Registrierkassenpflicht ab 2016 – NÖN

Sachbezug für Dienstautos ab 2016 – 2700 Das City Magazin

Grunderwerbsteuer neu ab 1.1.2016 – 2700 Das City Magazin

Neuerungen bei der Besteuerung von Immobilien ab 2016 – 2700 Das City Magazin

Registrierkassenpflicht ab 2016 – 2700 Das City Magazin

Unternehmensbewertung – 2700 Das City Magazin

Immobilienbesteuerung – Hauptwohnsitzbefreiung – 2700 Das City Magazin

Familienhafte Mitarbeit in Betrieben – 2700 Das City Magazin

Steuerliche Beurteilung von Photovoltaikanlagen – 2700 Das City Magazin

Verschärfungen im Bereich Lohn- und Sozialdumping ab 1.1.2015 – 2700 Das City Magazin

Immobilienvermietung in welcher Rechtsform? – 2700 Das City Magazin

 

 

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NÖN, Woche 50

Registrierkassenpflicht ab 2016

Ab 2016 haben Unternehmer alle Bareinnahmen (auch Zahlungen per Bankomat- oder Kreditkarte gelten als Barumsatz!) zum Zwecke der Losungsermittlung einzeln zu erfassen. Die Aufzeichnung hat zwingend mittels Registrierkasse zu erfolgen, sofern der Jahresumsatz des gesamten Unternehmens die Grenze von € 15.000 und die Barumsätze die Grenze von € 7.500 im Jahr überschreiten. Außerdem sind Unternehmer verpflichtet, über empfangene Barzahlungen einen Beleg zu erstellen, der an den Kunden auszuhändigen ist.

Erleichterungen gibt es für Umsätze bis zu € 30.000, die im Freien ausgeführt werden („Kalte-Hände-Regelung“), für Umsätze von begünstigten Körperschaften (insbesondere Vereine), für Warenausgabe- und Dienstleistungsautomaten und Online-Shops.

Ab 2017 muss die Registrierkasse zusätzlich über einen Manipulationsschutz, eine technische Sicherheitseinrichtung, verfügen. Bei Neuanschaffung einer Registrierkasse ist darauf zu achten, dass der Kassenhersteller durch entsprechende Updates die Tauglichkeit der Kasse auch für 2017 gewährleistet. Zusätzlich zu einer Prämie von € 200 sind die Anschaffungs- bzw. Umrüstkosten sofort zu 100% als Betriebsausgabe absetzbar.

Bei Nichterfüllung der Registrierkassen- und Belegerteilungspflicht bis 31.3.2016 wird von einer finanzstrafrechtlichen Verfolgung und Bestrafung abgesehen. Darüberhinaus wird bis 30.6.2016 Straffreiheit gewährt, wenn die Einhaltung dieser Pflichten aus gutem Grund (zB aufgrund von Lieferschwierigkeiten) nicht möglich ist.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 12/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Sachbezug für Dienstautos ab 2016

Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 wurde auch die Sachbezugswerte-Verordnung novelliert. Besteht für einen Arbeitnehmer die Möglichkeit, ein arbeitgebereigenes KFZ für nicht beruflich veranlasste Fahrten einschließlich Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte zu benützen, gilt für die Berechnung des Sachbezugs ab 2016 folgendes:

Der monatliche Sachbezugswert erhöht sich auf 2% (bisher 1,5%) der tatsächlichen Anschaffungskosten des KFZ (inklusive Umsatzsteuer und NOVA), maximal € 960 (bisher € 720). Für schadstoffarme KFZ (CO2-Ausstoß bis zu 130 g/km) gilt weiterhin ein Sachbezugswert von 1,5%. Im Zeitraum 2017 bis 2020 wird der CO2-Grenzwert um 3 g/km pro Jahr reduziert. Für die Beurteilung, welcher CO2-Wert zur Ermittlung des Sachbezugs maßgeblich ist, ist immer das Jahr der Anschaffung des Fahrzeugs entscheidend. Überschreitet ein im Jahr 2016 oder davor angeschafftes KFZ die Grenze von 130 g/km nicht, so kommt der begünstigte Satz von 1,5% auch in den Folgejahren zur Anwendung.

Die folgende Tabelle zeigt den in den einzelnen Jahren für den ermäßigten Sachbezug maßgeblichen CO2-Grenzwert:

2016

130 g/km

2017

127 g/km

2018

124 g/km

2019

121 g/km

2020 und danach

118 g/km

Wird der Dienstwagen nachweislich im Jahresdurchschnitt nicht mehr als 500 km monatlich (bzw. 6.000 km pro Jahr) für Privatfahrten (einschließlich Fahrten Wohnung – Arbeitsstätte) benützt, ist ein halber Sachbezugswert (1% maximal € 480 bzw. 0,75% maximal € 360) anzusetzen.

Dienstfahrzeuge mit Elektromotor (CO2-Ausstoß von 0 g/km) sind gänzlich vom Sachbezug befreit. Für Lieferungen und sonstige Leistungen iZm Anschaffung, Miete und dem Betrieb von Elektrofahrzeugen wurde zusätzlich der Vorsteuerabzug ab 1.1.2016 eingeführt. Dienstautos mit Hybridmotoren unterliegen der normalen Sachbezugsbewertung.

Sofern der Arbeitnehmer einen einmaligen Kostenbeitrag bei der Anschaffung des Firmenfahrzeugs leistet, ist der Sachbezug von den um den Kostenbeitrag geminderten Anschaffungskosten zu berechnen.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 11/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Grunderwerbsteuer neu ab 1.1.2016

Die Änderungen zur Grunderwerbsteuer wurden im Zuge des Steuerreformgesetzes 2015/16 im Juli 2015 beschlossen. Hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Neuerungen das Privatvermögen betreffend:

Als Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer (GrESt) wird künftig bei unentgeltlichen Übertragungen der sogenannte Grundstückswert herangezogen. Grundlage für den Grundstückswert ist entweder die Summe aus dem hochgerechneten 3fachen Bodenwert und aus dem Wert des Gebäudes oder ein aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert. Details sind noch in einer Verordnung festzulegen. Wird durch ein Gutachten ein niedrigerer Wert nachgewiesen, kann dieser angesetzt werden.

Bei allen unentgeltlichen Übertragungen kommt ein Stufentarif zur Anwendung:

·         0,5% für die ersten 250.000 €

·         2,0% für die nächsten 150.000 €

·         3,5% darüber hinaus.

Wird die GrESt nach dem Stufentarif berechnet, sind sämtliche Erwerbe innerhalb der letzten fünf Jahre von derselben Person an dieselbe Person zusammenzurechnen. Eine Zusammenrechnung hat auch dann zu erfolgen, wenn durch mehrere Erwerbsvorgänge eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünfjahresfrist an dieselbe Person fällt (zB Vater und Mutter schenken jeweils die Hälfte eines Hauses an die Tochter).

Werden belastete Liegenschaften übernommen, so gilt die Übertragung als unentgeltlich, sofern die Schulden 30% des Grundstückswerts nicht übersteigen. Betragen die übernommenen Schulden hingegen mehr als 70% des Grundstückswerts liegt ein entgeltlicher Vorgang vor und die GrESt wird mit 3,5% der Belastungen festgesetzt. Bei Werten zwischen 30% und 70% ist der Erwerb aufzuteilen.

Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen im Familienverband gelten immer als unentgeltliche Übertragungen, unabhängig davon, ob Schulden mitübertragen werden. Der begünstigte Familienkreis umfasst nunmehr Ehepartner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder und Schwiegerkinder, Geschwister sowie Nichten und Neffen.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 10/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Neuerungen bei der Besteuerung von Immobilien ab 2016

Im Juli 2015 wurde das Steuerreformgesetz 2015/2016 beschlossen, das viele bedeutsame Änderungen für Immobilien enthält und mit 1.1.2016 in Kraft tritt:

·         Die Immobilienertragsteuer wird für Grundstücksveräußerungen nach dem 31.12.2015 von 25% auf 30% erhöht. Die Erhöhung des besonderen Steuersatzes bewirkt auch bei Altvermögen eine Steigerung der effektiven Steuerbelastung von derzeit 3,5% auf 4,2% (bei Umwidmungsfällen von 15% auf 18%).

·         Der 2%ige Inflationsabschlag, der bei Veräußerungen ab dem 11. Jahr nach dem Grundstückserwerb für jedes Jahr geltend gemacht werden konnte (max. 50%), entfällt künftig.

·         Bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption (progressiver Steuersatz anstelle von 30%) ist ein Abzug von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben möglich (zB Maklerprovisionen).

·         Ein Verlust aus Grundstücksveräußerungen kann zu 60% (bisher 50%) verrechnet werden. Im außerbetrieblichen Bereich sind 60% des Verlustes auf 15 Jahre gleichmäßig zu verteilen und wie bisher nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgleichfähig. Auf Antrag ist jedoch ein sofortiger Ausgleich des gekürzten Verlustes im Verlustentstehungsjahr möglich.

·         Für Betriebsgebäude gibt es in Zukunft nur mehr 2 Abschreibungssätze (2,5% für geschäftliche Zwecke und 1,5% für Wohnzwecke). Bestehende Gebäudeabschreibungen sind anzupassen.

·         Die zwingende Verteilung von Instandsetzungsaufwendungen bei Wohngebäuden wird von bisher 10 auf 15 Jahre verlängert. Betroffen sind auch noch offene Instandsetzungszehntel aus Vorjahren.

·         Als nicht abschreibbarer Grundwert sind ohne Nachweis 40% (bisher 20%) der Anschaffungskosten im außerbetrieblichen Bereich auszuscheiden (Ausnahme: die tatsächlichen Verhältnisse weichen offenkundig erheblich davon ab). Eine Verordnung (derzeit in Ausarbeitung) soll ein Abweichen des Aufteilungsverhältnisses differenziert nach Art der Bebauung und Lage erlauben. Die Abschreibung bei bestehenden Vermietungen ist entsprechend anzupassen.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 09/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Registrierkassenpflicht ab 2016

Das Steuerreformgesetz 2015/2016, das am 7.7.2015 im Nationalrat beschlossen wurde, beinhaltet unter anderem umfangreiche Änderungen in Zusammenhang mit der Aufzeichnung von Barumsätzen. Eine Losungsermittlung mittels Kassasturz, die bisher bei einem Jahresumsatz von bis zu € 150.000 möglich war, ist ab dem kommenden Jahr grundsätzlich nicht mehr zulässig.

Ab 1.1.2016 müssen alle Bareinnahmen zum Zwecke der Losungsermittlung einzeln erfasst werden. Der Begriff Barumsätze umfasst auch Zahlungen per Bankomat- oder Kreditkarte sowie die Hingabe von Barschecks, ausgegebenen Gutscheinen oder Bons. Unternehmen haben zur Einzelerfassung aller Bareinnahmen zwingend eine Registrierkasse zu verwenden, sofern der Jahresumsatz des gesamten Unternehmens die Grenze von € 15.000 und die Barumsätze die Grenze von € 7.500 im Jahr überschreiten.

Außerdem sind Unternehmer ab 1.1.2016 verpflichtet, über empfangene Barzahlungen einen Beleg zu erstellen. Der Leistungsempfänger hat den Beleg entgegenzunehmen und bis außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten für Zwecke der Kontrolle durch die Finanzverwaltung mitzunehmen.

Gemäß Entwurf zur Barbewegungs-VO 2015 sind in folgenden Fällen Erleichterungen zulässig:

·         Bis zu einem Jahresumsatz von € 30.000 kann für Umsätze, die von Haus zu Haus oder auf öffentlichen Straßen ausgeführt werden, die Losungsermittlung mittels Kassasturz erfolgen. („Kalte Hände-Regelung“)

·         Umsätze von begünstigten Körperschaften (insbesondere Vereine) dürfen weiterhin vereinfacht ermittelt werden.

·         Mobilen Unternehmern ist die Erfassung ihrer Barumsätze in der Registrierkasse nach Rückkehr an den Betriebsstandort gestattet. (zB mobile Friseure, Masseure,..)

Weitere Erleichterungen für Warenausgabe- und Dienstleistungsautomaten sowie für Webshops sind geplant.

Als Unterstützung zur Finanzierung der vorgeschriebenen Kassensysteme ist eine Prämie von € 200 vorgesehen. Zusätzlich sind die Anschaffungs- bzw. Umrüstkosten sofort zu 100% als Betriebsausgabe absetzbar.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 07-08/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Unternehmensbewertung

Die Bewertung von Unternehmen stellt seit jeher eine besondere Herausforderung dar. Vor allem wenn Unternehmen gekauft oder verkauft werden sollen, ist es eine zentrale Frage, welchen Wert dem Unternehmen wirklich beizumessen ist.

Die Berechnung des Unternehmenswertes erfolgt bei den derzeit angewendeten Methoden durch Abzinsung zukünftiger Cash Flows. Dafür bedarf es einer möglichst genauen Zukunftsplanung, aus der die Cash Flows abgeleitet werden können. Diese aufwendige Vorgehensweise wurde nun durch eine neuere Methode ergänzt. Zum einen soll durch die Multiplikatormethode vor allem im KMU-Bereich eine Vereinfachung der Berechnung erreicht werden, und zum anderen sind seit der Veröffentlichung des neuen Fachgutachtens zur Unternehmensbewertung der Kammer der Wirtschaftstreuhänder alle Bewertungsergebnisse, die auf Basis der Diskontierungsverfahren ermittelt wurden, zwingend zu plausibilisieren. Auch hier wird die Anwendung der Multiplikatormethode empfohlen.

Der Unternehmenswert wird bei dieser Methode durch einen Vergleich mit anderen Unternehmen berechnet. Der Multiplikator wird anhand eines vergleichbaren Unternehmens oder einer Gruppe von vergleichbaren Unternehmen ermittelt. Wichtig ist, dass die Vergleichsgruppe mit dem zu bewertenden Unternehmen in den wesentlichsten Eigenschaften (zB Branche, geographische Abdeckung, Profitabilität, Wachstum,…) übereinstimmt. Als Bezugsgröße ist das Jahresergebnis vor Zinsen und Steuern besonders geeignet, da der Wert eines Unternehmens ganz zentral von der Fähigkeit, im operativen Geschäft Gewinne zu erzielen, abhängt. Die verwendete Bezugsgröße sollte als dauerhaft erzielbare Größe anzusehen sein. Im Ergebnis erhält man nach Abzug der Nettofinanzverbindlichkeiten des Unternehmens schlussendlich den Marktpreis des Eigenkapitals.

In einer bereits veröffentlichten Studie wurden anhand von Unternehmenskäufen/verkäufen Branchenmultiplikatoren ermittelt, die zur Plausibilitätsprüfung der Unternehmenswerte dienen können.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 06/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Immobilienbesteuerung – Hauptwohnsitzbefreiung

Seit 1.4.2012 unterliegen grundsätzlich alle entgeltlichen Übertragungen privater Grundstücke unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt der Einkommensteuerpflicht.

Ausgenommen ist jedoch die Veräußerung eines Eigenheimes bzw. einer Eigentumswohnung, wenn diese/s dem Veräußerer entweder

·         seit der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

·         innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat.

Für die Berechnung der 2-Jahresfrist ist nur die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz zu berücksichtigen. Es besteht eine Toleranzfrist von höchstens 1 Jahr sowohl für den Einzug als auch für den Auszug bzw. die Veräußerung.

Als Eigenheim wird ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen bezeichnet. Wichtig ist, dass mindestens 2/3 der Gesamtnutzfläche für eigene Wohnzwecke verwendet werden. Eine Nutzung der Fläche bis zu 1/3 zur Erzielung von Einkünften ist für die Inanspruchnahme der Befreiung somit unschädlich. Zu beachten ist jedoch, dass das Eigenheim bzw. die Eigentumswohnung anteilig zum Betriebsvermögen zählt, sofern mehr als 20% der Fläche betrieblich genutzt werden. Im Falle einer Veräußerung liegen sodann hinsichtlich dieses Anteils steuerpflichtige Einkünfte vor.

Das Erfordernis des Hauptwohnsitzes muss persönlich erfüllt sein und kann daher nicht im Erb- oder Schenkungsweg übertragen werden. Bei Vorliegen mehrerer Wohnsitze ist als Hauptwohnsitz jener anzusehen, zu dem der Steuerpflichtige die engere persönliche und wirtschaftliche Beziehung hat (Mittelpunkt der Lebensinteressen). Eine Hauptwohnsitzmeldung hat lediglich Indizwirkung.

Die Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sowohl die auf den Gebäudeanteil entfallenden Einkünfte als auch jene Einkünfte, die dem Grund und Boden (bis zu 1.000 m²) zuzuordnen sind. Maximal 2 KFZ-Abstellplätze können steuerfrei mitveräußert werden.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 05/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Familienhafte Mitarbeit in Betrieben

Grundsätzlich erfolgt die Prüfung der Dienstnehmereigenschaft anhand der zwischen dem Dienstgeber und Dienstnehmer getroffenen Vereinbarung und der tatsächlich gelebten Verhältnisse. Es handelt sich stets um eine Einzelfallbeurteilung. Dies gilt auch bei Tätigkeiten, die von Familienmitgliedern in Betrieben naher Angehöriger ausgeübt werden.

In einem Merkblatt, das ab 1.1.2015 zu berücksichtigen ist, wurden nun Erläuterungen zu Qualifizierungsfragen veröffentlicht, die als Orientierungshilfe dienen sollen.

Die Mitarbeit eines Ehepartners oder auch Lebensgefährten begründet nur in Ausnahmefällen ein Dienstverhältnis. Dies kann nur dann angenommen werden, wenn ein Entgeltanspruch vereinbart wurde und das Dienstverhältnis mit Familienfremden unter gleichen Bedingungen abgeschlossen worden wäre (Dienstvertrag, Weisungsgebundenheit, Zeitaufzeichnungen, Führung eines Lohnkontos). Die Tätigkeit muss jedenfalls über das Ausmaß der ehelichen Beistandspflicht hinausgehen.

Bei Kindern gilt die Vermutung, dass sie aufgrund familienrechtlicher Verpflichtungen im elterlichen Betrieb mitarbeiten. Für die Annahme eines Dienstverhältnisses muss die Mitwirkung fremdüblich abgegolten werden und das Kind bereits selbsterhaltungsfähig sein.

Werden Eltern bzw. Großeltern im Betrieb ihrer Kinder tätig, liegt zumeist ein Dienstverhältnis vor. Ist jedoch Unentgeltlichkeit vereinbart und kann der Betrieb grundsätzlich auch ohne ihre Mithilfe aufrechterhalten werden, kann von einer familienhaften Mitarbeit ausgegangen werden.

Je entfernter das Verwandtschaftsverhältnis, desto eher ist ein Dienstverhältnis anzunehmen, da es bei Geschwistern, Schwiegerkindern etc. keine familienrechtlichen Verpflichtungen wie Unterhaltsansprüche gibt. Bei einer kurzfristigen Tätigkeit und vereinbarter Unentgeltlichkeit ist aber auch in diesem Fall eine Mitarbeit im Familienbetrieb möglich.

Eine familienhafte Tätigkeit in Kapitalgesellschaften ist grundsätzlich ausgeschlossen.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 04/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Steuerliche Beurteilung von Photovoltaikanlagen

Mit Erlass vom 24.2.2014 hat das BMF seine Rechtsansicht zur ertrag- sowie umsatzsteuerlichen Behandlung von Photovoltaikanlagen veröffentlicht und der Rechtsprechung des EuGH angepasst.

Folgende Nutzungstypen werden unterschieden:

·         Volleinspeisung:

Bei Volleinspeisung wird die gesamte erzeugte Energie direkt in das Ortsnetz eingespeist und an ein Energieversorgungsunternehmen verkauft. Der für den Eigenbedarf benötigte Strom wird zur Gänze aus dem Ortsnetz bezogen. Die Photovoltaikanlage stellt hinsichtlich des gesamten eingespeisten Stromes eine gewerbliche Einkunftsquelle dar. Die Anschaffungskosten der Photovoltaikanlage sind nach allfälliger Kürzung um eine steuerfreie Investitionsförderung auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer verteilt abzuschreiben. Dem Erlass entsprechend ist von einer Nutzungsdauer von 20 Jahren auszugehen. Eine Einkunftsquelle ist nur dann nicht gegeben, wenn die Tätigkeit einen Gesamtgewinn nicht vermuten lässt. Umsatzsteuerlich begründet der Betrieb einer Photovoltaikanlage bei Volleinspeisung jedenfalls eine unternehmerische Tätigkeit (keine Liebhaberei möglich). Stromlieferungen an das Energieversorgungsunternehmen sind somit steuerbar und prinzipiell steuerpflichtig. Dem Anlagenbetreiber steht dadurch der Vorsteuerabzug für die Errichtung und den Betrieb der Anlage zu.

·         Überschusseinspeisung:

Beim Überschusseinspeiser wird die erzeugte Energie für den Eigenbedarf verwendet. Der Anteil, der momentan den Eigenbedarf übersteigt, wird in das Ortsnetz eingespeist. Die Photovoltaikanlage stellt insoweit eine gewerbliche Einkunftsquelle dar, als Strom an ein Energieversorgungsunternehmen verkauft wird. Umsatzsteuerlich ist zu beachten, dass ein Vorsteuerabzug nur dann möglich ist, wenn die Anlage zumindest 10% unternehmerischen Zwecken dient. Die private Nutzung der Anlage unterliegt der Eigenverbrauchsbesteuerung. Ein Vorsteuerabzug ist somit lediglich im Ausmaß der unternehmerischen Nutzung möglich.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 03/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Verschärfungen im Bereich Lohn- und Sozialdumping ab 1.1.2015

Im Rahmen des Arbeits- und Sozialrechts–Änderungsgesetz 2014 (ASRÄG 2014), das mit 1.1.2015 in Kraft getreten ist, wurden die Bestimmungen betreffend Lohn- und Sozialdumping novelliert. Die Neuerungen bewirken einerseits eine Ausweitung der behördlichen Lohnkontrolle auf das gesamte Arbeitsentgelt unter Beachtung der jeweiligen Einstufungskriterien und sollen andererseits eine effektivere Durchsetzung des Verbots der Unterentlohnung ermöglichen.

Bisher konnte nur die Unterschreitung des kollektivvertraglichen Grundlohns zu einem Lohndumpingverfahren führen. Ab 2015 ist jedoch jede Unterschreitung des nach Gesetz, Verordnung oder Kollektivvertrag zustehenden Entgelts verwaltungsrechtlich strafbar. Erfasst sind demnach auch Durchschnittsberechnungen bei Sonderzahlungen, Feiertags-, Urlaubs- und Krankenentgelte sowie zum Beispiel Erschwernis-, Gefahren- und Montagezulagen oder Überstundenzuschläge. Entgeltbestandteile, die in einer Betriebsvereinbarung oder in einem Arbeitsvertrag vereinbart wurden,  unterliegen nicht der Lohnkontrolle.

Um eine Überprüfung zu ermöglichen, haben ausländische Arbeitgeber die Lohnunterlagen (zB Arbeitsvertrag, Arbeitszeitaufzeichnungen, Lohnzahlungsnachweise) in deutscher Sprache am Arbeitsort bereit zu halten. Bei ausländischen Arbeitskräfteüberlassern ist der inländische Beschäftiger zur Bereithaltung verpflichtet und nun erstmals auch bei Verstößen strafbar.

Ab 1.1.2015 wird das Nichtbereithalten von Lohnunterlagen ebenso streng bestraft wie die Unterentlohnung selbst. In beiden Fällen beträgt die Strafdrohung zwischen € 1.000 und € 10.000 pro Arbeitnehmer (im Wiederholungsfall € 2.000 bis € 20.000).

Neu ist auch die Verständigung der betroffenen Arbeitnehmer durch die Gebietskrankenkassen über Strafbescheide gegen den Arbeitgeber wegen Unterentlohnung. Auf diese Weise sollen Arbeitnehmer in die Lage versetzt werden, ihre Ansprüche auch vor dem Arbeitsgericht besser durchzusetzen.

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2700 Das City Magazin, Ausgabe 02/15, Rubrik Business, Mag. Gerhard Goldsteiner

Immobilienvermietung in welcher Rechtsform?

Die Einführung der Immo-ESt (Immobilienertragsteuer) im Jahr 2012 hat die Diskussion über die günstigste Rechtsform für Immobilieninvestitionen wieder neu entfacht. Möglich sind Anschaffungen durch natürliche Personen, durch Personengesellschaften oder durch Kapitalgesellschaften (GmbH und AG), allenfalls auch durch Privatstiftungen.

Kapitalgesellschaften erzielen jedenfalls Einkünfte aus Gewerbetrieb und haben diese auch im Falle einer Vermietung mit 25% Körperschaftsteuer (KÖSt) zu besteuern. Ein Gewinn aus der Veräußerung der Liegenschaft unterliegt ebenso der 25%igen KÖSt. Da bei Ausschüttung der Gewinne an die Anteilseigner nochmals 25% KESt zu entrichten sind, beträgt die Steuerbelastung insgesamt 43,75%.

Personengesellschaften können vermögensverwaltend oder gewerblich tätig sein. Natürliche Personen erzielen in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im außerbetrieblichen Bereich. Bei Einstufung als Grundstückshändler können jedoch auch gewerbliche Einkünfte vorliegen. In beiden Fällen unterliegen die Vermietungseinkünfte der normalen Progression (bis zu 50 % Einkommensteuer). Sofern Befreiungen nicht anwendbar sind, fallen für Veräußerungsgewinne im außerbetrieblichen Bereich 25% Immo-ESt an. Im gewerblichen Bereich ist der Tarifsteuersatz anzuwenden.

Die Mindestabschreibung beträgt bei Kapital- und Personengesellschaften 2%, im außerbetrieblichen Bereich 1,5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten. Die Absetzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen ist je nach Rechtsform unterschiedlich geregelt.

Neben rein steuerlichen Aspekten sind auch Finanzierungsmöglichkeiten, Nachfolgeregelungen, die Art der Immobilie (Betriebsgebäude, Zinshaus) oder der Bauzustand (neu oder sanierungsbedürftig) in die Überlegungen einzubeziehen.

Wir unterstützen Sie gerne bei der Entscheidungsfindung vor Durchführung von Investitionsmaßnahmen, da die nachträgliche Sanierung unüberlegter Entscheidungen sehr geld- und zeitintensiv ist.

 

 

 
 

 

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